泰仁律师受邀网易房产大讲堂“二手房金牌教程”专场讲座
时间:2023/10/31来源:泰仁律师事务所浏览:2171次


10月29日,网易房产大讲堂特别邀请泰仁律师事务所资深律师龙凤梅做客『网易房产大讲堂“二手房金牌教程”』“二手房金牌教程”专场讲座。

在讲座上,泰仁律师事务所资深律师龙凤梅针对“二手交易不能忽视的法律细节”,分析了三类二手房交易的经典案例,着重强调二手房交易过程中的留证、合同协议的条款把握,以保护自己的正当权益。

案例一:王女士看中一套面积约120平方米的三室户型,售价110万元,房龄不足5年。为了尽快达成交易,卖家建议采用“阴阳合同”的方式,将递件过户合同中的房款降为85万元,从而减轻王女士的成本压力。在办理过户手续时,由于成交价过低,房管部门仍按评估价110万元依法征收税费。这样一来,需支付税费总额比王女士的预期多2万多元。王女士提出多出部分由卖家承担,而卖家则表示合同约定由买家承担,如果买家反悔,还需要扣除定金作为补偿。王女士该怎么办?

泰仁律师事务所资深律师龙凤梅:“阴阳合同” 按照法律规定不讲阴阳合同。司法实践过程中,如果即使的合同是85万,但是最后是以核价为准,是110万就是110万,只能按照核价实际费用来算。税费都应该由王女士来承担。建议不要以阴阳合同的方式来规定,两份不同的合同会引发很多纠纷。   “漏水” 诉讼方式起诉。买卖房屋应该是一个符合相应的房屋质量的房屋,收到的房屋显然是存在瑕疵的。房东应该具有相应的维修的责任,若不承担义务,张女士可以起诉,赔偿相应的损失。其次,造成的其他问题,如墙面等问题,还可以要求房东赔偿相应的损失。 建议签订房屋买卖过程中,根据房屋具体的一些细节问题以补充协议的方式来避免互相推卸责任的问题。这是对法律风险的一个防范。 不超过合同的明确期限是没有问题的,比如漏水问题,1-2年没问题。

 

案例二:张女士去年年初通过中介购买了一处位于顶层的二手房。在购房过程中,张女士对房屋的水、暖、电等问题都进行了仔细的查验。由于冬季没有下雨,张女士只是口头向卖方询问了漏雨的问题,卖方表示该房从不漏雨,随后张女士付清了全部款项。然而入住后发现,即使只下了小雨,卧室和卫生间的墙角也有渗水的现象,但此时距离房屋过户已有5个月的时间。张女士要求原房主赔偿损失或退房,而卖方表示房屋过户后自己已经和房屋脱离关系,需张女士风险自担。张女士有办法通过法律维护自身利益吗?

泰仁律师事务所资深律师龙凤梅:交付的房屋应该是符合居住功能的,如果存在瑕疵,我们建议可以直接向法院提起诉讼。因为根据法律规定,房东是有后附随义务,如果房屋存在瑕疵,影响居住的话,房东有整改、赔偿的义务。其实在签订买卖合同时,张女士可以把担心的问题写进补充协议,如果房屋发生什么问题都可以直接依照补充协议进行处理,避免法律纠纷。

 

案例三:江女士于2017年6月通过中介购买天府新区一二手房,约定146万以按揭付款。后在办理按揭过程中,由于中介将房屋的网签经纪合同办理错误,导致江女士无法向银行提交该网签合同而办理贷款。中介数次与房东沟通请求其配合变更网签经纪服务合同,但房东均予以拒绝。直到2017年12月房价上涨至200万左右,房东以房贷无法办理为由起诉要求解除商品房买卖合同。在这种情况下,江女士应该怎么做才能维护自己权益呢,那么最后江女士又是怎么做的呢?

泰仁律师事务所资深律师龙凤梅:这是一个特殊案例,包含了两层法律关系。 第一个是卖家和买家到底谁违规了?在这个案子里,即使因为中介存在过错导致江女士无法办理的贷款。但房东和中介之间存在一个三方协议,在合同的执行过程中,房东是有配合义务的,所以到底谁违约了,那就是房东违约了。 第二个关系是中介违约了吗?。在这个案例里,中介将房屋的网签经纪合同办理错误,是存在过错的,而且因为这个过错,导致了之后一系列的事故,中介也应该承担违约责任。 在这种情况下,江女士可以选择起诉房东和中介,并坚持146万元的房款,会得到法院的支持。防患未然应把你关心的问题写进补充协议

与此同时,龙凤梅律师还对多个常见交易法律问题进行了解答。

观众1问:如果买房的时候是夫妻中的一方,贷款买的 ,然后结婚后共同还贷,把另一方面的名字加上了 这样的话如果离婚 怎么分割?

答:如果后面把名字加上了,房子算是共同共有,如果是法院判的话,离婚的时候,一般是判的一人一半。但如果是双方协商的话,就另当别论。或者还有一些更复杂的情况也会具体问题具体分析。

 

观众2问:夫妻协议离婚,怎么分割房产对自己有利?

答:针对此类问题,首先要看房屋购买时间,婚前还是婚后,贷款按揭估计在婚前,由夫妻双方共同贷款,归双方所有,如果协议只能进行分割。建议按照出资比例来争取房屋的比例。建议进行协商沟通,多一点沟通也会少一点伤害。

 

观众3问:买了二手房,原房东不肯迁户口咋办,一直占着上学资格?

答:这种情况可以去法院起诉房东,要求他把户口迁走。如果他真的不愿意迁走,即使胜诉后法院强制执行也会很困难。最好还是尽量和房东协商解决。

 

观众4问:买二手房和卖家签订合同后,按之前约定给了5万元定金,但卖家没有按约定马上去办理还贷,还隔了几天来说加价,不肯办理后续手续。这个情况该怎么处理?

答:这种情况建议直接向法院提起诉讼,在签订合同后,如果卖家没有根据合同履行自己的相关义务,就是违约行为。法院会支持买方的诉讼请求,买方不仅能按照原合同上的价钱得到该房子,而且卖方也要赔偿买方相应的损失。




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